過去の遺産から学ぶ投資~限界ニュータウン・原野商法~

こんにちは〜🌤️おりおりです🙋‍♀️

限界ニュータウンとは

前々回、前回と太陽光発電についてお話してきましたが、購入する際には業者の見極めが欠かせないと思います。

太陽光投資について~サラリーマン属性を活用~ 太陽光投資はオワコン?~オワコンと言われてからがチャンス!?~

それにも少し関係する話で、不動産投資について色々調べている際に見つけたもので面白いものがあったので紹介したいと思います。

それは、「限界ニュータウン」というものです。

限界〇〇〇というと、限界集落という単語が有名かと思います。

これの定義は、人口の50%以上が65歳以上で、農業用水や森林、道路の維持管理、冠婚葬祭などの共同生活を維持することが限界に近づきつつある集落のこと、だそうですが、

かつては栄えていたが、どんどん人口が減っていって、今は消滅しつつある集落、というイメージが強いですね。

限界ニュータウンもぱっと見はこれと同じように、人口が減って空き地や空き家が散見されるような感じなのですが、そこに至る経緯は少し違います。

ニュータウンを直訳すると「新しい街」という意味になりますが、一般的には都市の過密化への対策として郊外に新たに建設された新しい市街地の事を指します。

今でも都市部から少し離れた箇所に建設され、(多少通勤時間がかかっても)電車1本でアクセス出来たり、始発駅(座れる)だったりで、人気も一定数あるようです。

共通して言える事は、都市部よりも土地が断然安いため、マイホームが建てやすいという事です。

〇〇ニュータウンという言葉はよく耳にした事があるわ

限界ニュータウンの経緯

では限界ニュータウンはなぜそんな状態になってしまったのかですが、大抵は(近年のニュータウンとは違い)交通アクセスの悪さが要因になっているようです。

遡ること1980年代後半~1990年代初頭、バブルを迎えて都市部の土地の価格が急騰し、一般のサラリーマンではとてもじゃないが手が出ない価格になりました。

これに先駆け、1970年代~1980年代にかけて色んな業者がこぞって郊外の土地を宅地造成(宅地以外の土地(森林や農地等)を住宅地等にするため、土地の形質を変更)していったそうです。

どちらかと言うと、自分が住むためというよりも、これから土地の値段が上がっていく(であろう)ため、将来売却するか貸し出すため、要は投資目的で買う人が多かったのです。

しかし、その思いもむなしく、バブル期でもなかなか買い手が付かず、バブル崩壊後は言わずもがな、今では購入時の10分の1の価格でも売れない、なんていう事も珍しくないそうです。

ですので、廃墟だらけの街という感じではなく、空き地だらけの中に家がぽつぽつ建っているような感じになっているような所が多く、中には家が一軒もない所もあるようです。

空き地と言っても、ドラえもんに出てくるようなイメージではなく、雑草を刈るのにも費用がかかり、土地の所有者にとっては売れないのに費用だけ掛かり続ける事になるので、

放置されて雑草だらけになっている所も珍しくなく、酷いと草木に覆われて立ち入りすら出来なくなっている所もあります。

いわゆる負動産と言われるものだね

インフラの重要性

こういう状態ですので、インフラも整っておらず、電気こそ来ているものの、ガスは当然プロパンガスで、水道は無く各家庭が自宅の敷地内に地下水を吸い上げる装置を設置し、

下水も各家庭で処理して処理後の水は敷地内の地下に浸透させるか上空に蒸発させるか側溝(排水のために道路にそって設けた溝)に流すかの三択なのですが、前者2つは臭いの問題があるため、側溝に流すのが一般的です。

しかしここで問題なのが、家の近くの道というのが、自治体が管理する公道ではなく、近所の土地の所有者達が共同で所有する私道になっており、その側溝の掃除もその人達でしなければならないという事です。

先ほどもお話したように、その所有者というのは投資目的で購入した、そこに住んでいない(実際は都市部を中心に、全国各地に住んでいる)人達なのです。

ですので、本来は側溝の掃除を担当するはずの自治会も機能しておらず、自宅の周りを自分でやったとしても川などに流すまでの道中のどこかで詰まっていると機能しないため、その間に全く人が住んでいないエリアがあったりするとどうしようもありません。

これ以外にも、そもそも住んでいる人が少ないため、(採算が取れないため)近くにスーパーやコンビニなども無く、さらに問題なのは学校で、

このために子育て世代は住みにくい(住んでいても廃校などにより離れていく)事になり、(限界集落もですが)人口減少・高齢化に拍車がかかる事になります。

酷いと道路として認定されず、接道義務を満たさないため新しく家を建てられない場所もあるそうだよ

原野商法について

このように投資目的で購入したのに、結果的にほぼ価値が無い、いわゆる「負動産」になってしまう問題としては、原野商法というのが有名です。

原野商法とは、原野などの価値の無い土地を騙して売りつける悪徳商法のことで、1960年代から1980年代が全盛期で、新聞の折り込み広告や雑誌の広告などを使った勧誘が盛んに行われていたそうです。

業者が山を買い取り、それを地図上で分割しただけのものを別荘地などとして売ったりしていましたが、後に裁判により詐欺として立件されたものも多く、問題になりました。

余談になりますが、こういった原野商法こそ近年ではあまり見なくなったものの、こうした負動産を(所有者に代わって)高く売りますという名目で、

手数料や宣伝費をだまし取る(実際はホームページに(相場からかけ離れた高額で)載せるだけで売れるわけがない)という、第二の原野商法とも言える詐欺が横行しているそうです。

限界ニュータウンはこのような初めから価値が無いものを売りつけるつもりの詐欺とは違いますが、都心まで90分(実際は2時間以上かかる)、将来近くに電車が開通する(実際は電車どころかバスも廃線)などの誇大広告も数多く、

遠い場所で、実際に見に行くには手間も時間もかかるという事も相まって、グレーなものも多かったようです。

確認がしにくいから誇大広告もしやすいのね

まとめ

このように、原野商法や限界ニュータウンに限らず、投資案件というのは先にお金を出す、という性質上、こういった業者も付きものです。

近年では、ソーシャルレンディングの貸し倒れなどがよく問題になっています。

ソーシャルレンディングとは、ネット上でお金を借りたい人(企業)とネット上でお金を貸したい人(企業)を結びつける融資仲介サービスの事ですが、

将来お金が増える事に期待して、先にお金を出す、という本質は同じです。

これらに共通して言えるのが、(実際に見に行きにくい)遠くにある土地と同様、投資先の実体が見えにくい、という事があるかと思います。

そういう意味でも、投資先の実体がはっきりしていて、仲介する業者(証券会社)も大手で潰れにくく不正も起こりにくいという点でも、株投資(とりわけインデックス投資)は安全性が高い投資と言えそうです。

やっぱりインデックス投資が良いという事になるんだね

それでは皆様、よきフィットネスライフを〜🏃‍♀️

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