マイホームvs賃貸~どちらがお得か?徹底比較~

こんにちは〜🌤️おりおりです🙋‍♀️

マイホームと不動産投資は同じ

マイホームと賃貸のどちらがお得なのか?というのは様々な場所で議論されていて、永遠の話題ですよね。

結論から言うと、ほとんどの場合、賃貸となります。

これを比較するにあたっては、投資として考えると良いかと思います。

前回、ワンルームマンション投資を例に、不動産投資についてお話しましたが、実は本質的にはマイホーム購入も不動産投資と同じなのです。

不動産は初心者NG!?~ワンルームマンション投資の闇~

銀行から融資を受けて(ローンを組んで)家を購入するのは同じで、違いはその後、人に貸し出すか・自分が住むか、だけです。

自分が住む事で(本来払うべきだった)家賃を浮かせられるわけですから、収入が増えているのと実質は同じで、

賃貸に住みながら投資用に物件を買って人に貸し出し、得た家賃収入を自分の家賃の支払いに当てているのと同じ、というわけです。

自分に貸し出しているようなものね

家賃と月々のローン返済額が同じならマイホームの方がお得?

そのため、よく出てくる話が、(今住んでいる家の)家賃と(これから購入するマイホームの)月々のローン返済額が同じくらいなら、(ローン返済が終わったら払う必要が無くなる分)マイホームの方がお得なんじゃないの?というものです。

実際、これは家を売りたい業者が良く使うキラーワードみたいになっていて、今お住まいの賃貸では何年家賃を払ってもあなたのものにはなりませんが、こちらは同じ額を払うだけで〇〇年後は完全にあなたのものになります、みたいなやつですね。

でも冷静に考えてみて下さい。本当に同じ価値の家で比較していますか?と。

いくら払う額が同じでも、住む家のグレードが下がってしまっては意味がありません。

同程度のグレードだとしても、おそらく月々のローン返済額を家賃と同じくらいまで抑えるには35年などの長期のローンが前提になるかと思います。

ですが、もしマイホームを買わなかった場合、35年後も今と同じ家に住み続けていると思いますか?

環境の変化などにより、かなりの高確率で1回以上は引っ越しをしている事でしょう。

とすれば、(引っ越し先にも)同じ家賃を払えばもっと新しい家に住めますし、子供が巣立って必要な部屋数が減れば、その分他のグレード(立地や内装など)を上げる事も出来ます。

対してマイホームは、老朽化により年々グレードが下がっていきますし、環境の変化に対応する(例えば、部屋数を減らす代わりに築浅物件に住んだりする)事も出来ません。

転勤リスクなんかも賃貸マイホーム論争ではよく出てくる話ね

貸し出したり売ったりする場合でも、古くなれば家賃・売値も下がるから考え方は同じだよ

今は低金利だから買った方が良い?

ここ数年は政府の方針(超低金利政策)によって金利はかなり低くなっており、これのせいで銀行預金の利子は雀の涙になっていますが、逆に借りた時の利子も少なくて済みます。

住宅ローンも例に漏れず、安いものだと変動金利で0.3%~、固定金利でも0.7%~程度と、過去に例を見ないほど低金利になっています。

余談ですが、変動金利は(その名の通り)今後の動向次第で上がる可能性はあるのですが、この先10年は上がらないだろうという予想を偉ーーーい人がしているのを見ました。

ですので、マイホームはまさに今が買い時(今買っておかないと損)と思いますよね?

でも冷静に考えてみて下さい。物の価値というのは需要と供給によって決まります

超低金利で買う人が多い、という事は、値段が高くても売れる、という事。

金利も上下しますが、(同じ物件であっても)値段も上下するのです。

あなたが買おうとしているその4000万円の家、もし世の中の金利が高ければ3000万円、ひょっとしたら2000万円で買えていたかも知れませんよ?

そう考えると、低金利だから買い時、というのはちょっと浅はかかも知れません。

これは住宅ローン減税など、税制面で有利になった場合も同様です。

一番お買い得なのは金利が高い時にローンを組まずに現金一括で買うこと、という金持ちが有利な悲しい現実だね

家主の利益がある分、賃貸の方が損?

もう一つ、マイホームの方がいい派の根拠として上げられるのは、賃貸は災害リスクや修繕費などを盛り込んだ上でさらに家主の利益も上乗せして家賃を設定しているはずだから、(マイホームと比べて)割高だ、という意見です。

これについては2点の反論があります。

まず1点は家主が必ずしも利益を出しているとは限らないという事。

不動産というのは千三つ(せんみつ)、つまり1000件中3件しかいい物件が無いと言われる世界で、物件をたくさん所有している上級者であっても目利きは難しく、

利益を出している物件もあれば、損失を出している物件もあるでしょうし(トータルでプラスなら事業として成立する)、

相続税対策など、そもそも利益を出す事を目的としていない場合もあるのです。

さらに前回お話したワンルームマンション投資のように、家主が苦汁を飲まされている(泣く泣く赤字を出しながら貸し出している)パターンもあるでしょう。

もう1点は家主にとっての価値とあなたにとっての価値は違うという事。

家主にとっての価値というのは、世の中全体から見たその物件の価値(相場)であり、必ずしもそれがあなたに合うとは限りません。

極端な例で言うと、新宿駅徒歩5分の物件だとしても、あなたの職場が大阪だったら何の価値もありません。

逆に言うと、借りる側はその時その時の自分にとってのベストな物件を選ぶ事が出来て、相場以上の価値を引き出す事が出来るのです。

これはマイホームも同じだけど、「今」のベストに合わせられるという意味では賃貸の方がメリットが大きいわね

まとめ

これまでお話した理由があるため、マイホームと賃貸の(単純に金銭的な面で比較して)どちらがお得か?と言うと答えは、ほとんどの場合は賃貸、となります。

本質的にマイホームと不動産投資は同じなので、マイホームの方がお得に出来る人なら、きっと不動産投資をやっても成功するでしょう。

でも、大半は「投資なんて怖い」「自分には出来ない」と言っている人がマイホーム購入という名の不動産投資をやっているので、利益(賃貸よりお得に出来るか)は度外視です。

ですが、マイホームには所有欲が満たされるなど、金銭面以外でのメリットもあります。

また、賃貸には一生借り続けられるとは限らない、というリスクもあります。

マイホームvs賃貸を語る上で、これらの金銭面以外でのメリット・デメリットも欠かせないかと思います。

これは数値化できないから難しい比較だね

それでは皆様、よきフィットネスライフを〜🏃‍♀️

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