不動産は初心者NG!?~ワンルームマンション投資の闇~

こんにちは〜🌤️おりおりです🙋‍♀️

もう一つの要注意商品

前回、株や投資信託などは(現金が必要な時以外は)「売ってはいけない」のが鉄則、というお話をしましたが、

売ってはいけない~個人投資家が勝てない理由~

それ以前に、そもそも「買ってはいけない」という物も存在します。

以前にお話した詐欺(ポンジ・スキーム)はもちろんなのですが、(詐欺ではないですが)レバナスなどのレバレッジ商品も避けた方が良いかと思います。

ポンジ・スキームについて~詐欺に注意~ レバレッジ投資の危険性~レバナスの闇~

今回はその後者の1つに分類されると思われる物を紹介したいと思います。

それは「ワンルームマンション投資」です。

最近よく耳にする言葉ね

ワンルームマンション投資とは

最近は、異業種交流会は良いとして、出会いサイトや婚活パーティーなどで出会った人からワンルームマンション投資を勧められた、なんて話もあるようです。

この理由は簡単で、紹介料など、あなたが契約する事によってその人に何かしらのメリットがあるからです。

また、(株や投資信託などと違って)実体が分からない物への出資ではなく、実際に物件を買って(それを貸して)家賃収入を得る、という投資を知らない人も納得しやすい内容であることと、

(一戸建てやファミリー向けマンションと比べて)価格が安く、買える人が多い(貯金が少なくても買える・融資が下りやすい)、というのもワンルームマンション投資が選ばれる理由でしょう。

あなたの属性であれば低金利で借りられます、ローンよりも家賃の方が高いからプラスになります、空室保証があるor管理会社(保証会社)が借り上げるため空室が出ても大丈夫です、などと甘い言葉を並べて誘惑されますが、当然ながらリスクはあります。

そもそも、ノーリスクで確実に収入が取れるのならわざわざ紹介しなくても自分でやればいいわけで、そうしないという事は、

(少なくとも)自分がやるよりも人に紹介して紹介料を貰う方がリスクが低い、という事です。

なぜ勧めるのか、逆の立場で考えてみるのも大事だね

不動産のリスク

そもそもワンルームマンションに限らず、不動産というものは基本的に年々、価値が低下していきます。

価値というのは、(買った人の主観ではなく)その物がその時点でいくらで売れるのか(リセールバリュー)によって決まるもので、

(当然ながら)建物は老朽化(経年劣化)していきますので、それに伴って価値は下がっていきます。

さらに、新築の場合は、買った瞬間に(新築→中古になるため)ガクッと価値が下がります。

一戸建てや(同じマンションでも)一棟買いであれば土地もあり、土地の部分は老朽化による価格低下は無いのですが、マンションの一室を購入(区分所有)する場合は、買ったもの全てが経年劣化していく事になります。

ですので、マンションを買ったら、マンション(資産)を得た上で家賃収入も入る、というイメージになりがちですが、実際は買ったマンションを少しずつ削りながらお金を得ている(切り崩している)、というイメージの方が近いかも知れません。

ずっと売らずに持っていればリセールなんて関係ない、と思われる方もいるかも知れませんが、老朽化が進めば家賃も下がりますし(下げないと入居してくれない)、修繕費も掛かってくるため、

結局、売った時の値段とあまり変わらないくらいの収入しか産まなくなっているのです(逆に、もっと収入が出せるなら、もっと高い値段で他の投資家が買うはずです)。

どれだけの収入が見込めるかが、その物件の価値になるわけね

サブリース問題

とは言え最悪、買った時のお金が返ってくるだけだとしても、節税とかを考えると少しはお得になるんじゃないの?と思われる方もいるかも知れませんが、そんな単純な話ではないのです。

まず一つは、初めのほうでお話した「空室が出ても大丈夫」という所です。

これを実現するためには、おもに空室保証または管理会社or保証会社が借り上げる制度(サブリース)があるのですが、どちらにせよタダで出来る訳はありません。

業者も利益を出さなければ成り立たないので、結果的にトータルで(空室保証を使わなかった場合の)空室での損失より多くの保証料を払う事になる可能性の方が高くなるのは必然ですし、

(ひどい場合は)買った時は30年間同じ家賃で借り上げる前提だった(その計算で利益になります、と勧めてきた)のに、2年後の更新で家賃を下げられて、文句があるなら契約解除します(自分で入居者を探して下さい)、なんて事もあるそうで、

サブリース問題という名でニュースなどでも一時話題になりました。

「30年一括借り上げ」や「30年空室保証」などは普通にある制度なのですが、これは「30年間、契約時の保証賃料を払います」というものではなく、実際は「30年間、2年毎に賃料を見直したうえで、家賃保証します」なのです。
(契約書に小さな文字で書いてあるパターンです)

契約解除したら自分で入居者を探すのに手間もお金もかかるから、泣く泣く賃料引き下げに応じるしかないんだね

人口減少問題

問題はもう一つあってそれは、日本は人口減少国である、という事です。

日本の総人口は2008年に1億2,808万人でピークを迎えた後は減少し続けており、2021年現在は1億2,550万人、2050年には1億人を下回り高齢者が40%を占めるようになると言われています。

これの何が問題かと言うと、人口が減ると当然、必要な住居の数も減ってくる(それに加えて高齢者は引っ越す率も少ない)という事です。

つまり新しくマンションを所有しても、それを必要とする人が少なければ、(他のマンション所有者と競争になり)おのずと家賃も下がってしまいます。

さらに問題なのは、都市部への集中化が進み、総人口が減少しているにもかかわらず首都圏や大阪の一部などでは人口が増加している、という事です。

裏を返せば、それ以外の場所では(総人口の減少以上に)急速に不動産の価値が下がっている、という事です。

もちろん、場所を選べば(例えば、山手線沿線や大阪駅付近など)、価値が下がらない(むしろ上がる)物件もあるのでしょうが、

そのような物件は得てして価格が高く、元手が少ない初心者は(融資が下りないという意味も含めて)買えない事が多いのです。

金持ちが有利な世界なのね

それでは皆様、よきフィットネスライフを〜🏃‍♀️

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